2024-01-05

本季不推住宅及商業地 只推一幅工業地

政府公布今個財政年度2023/24年度第四季賣地計劃，發展局局長甯漢豪表示，將不會推出住宅地皮招標出售，只會推出一幅位於元朗的工業地皮招標。

本季推出的工業地位於元朗創新園附近，將發展為多層產業大樓，由賣地表中3幅較細的工業用地合併，提供16萬平方米的樓面面積；透過賣地條款，中標者須移交不少於三成的樓面予政府，再以棕地市場、即較優惠的租金，出租受政府發展影響的棕地經營者。

她指出，本季預計可提供3,570伙；其中，8個私人發展、重建及完成補地價的項目，共提供1,630伙；加上之前房協同意承接的荃灣油柑頭流標地皮，提供1,940伙。

甯漢豪表示，預計綜合不同來源, 本財政年度合共提供11,530個住宅單位，接近全年目標12,900個單位的供應, 佔全年目標1.29萬伙約89%。考慮本年度供應量相當接近年度供應目標，加上近月市場投地氣氛較為淡靜，，因此決定不另行推售住宅地。她指，不能講成政府對市場無信心，指作為負責任的政府，要留意市場情況，不希望推出土地招標，市場反應不佳後，令市場有不同解讀，認為對整體市場亦非好事。

甯漢豪說，考慮到目前商業樓面的空置率仍然處於較高水平，本季亦不會推出任何商業地皮。

政府早前在預算案估計，今個財政年度全年賣地目標收益為850億元，但原訂全年主動出售12幅住宅地，但最終只售出3幅。

今天, 摩根士丹利將九龍倉置業(1997.HK)評級上調至超配；目標價29港元; 將信和置業(83.HK)評級上調至超配；目標價10港元

摩根士丹利預期今年情況持續，估計今年住宅樓價跌10%、零售租金升3%、寫字樓租金跌5%，偏好零售敞口佔比較大的公司，多於寫字樓及住宅，同時偏好淨現金公司，例如長實集團(1113.HK) 及信置(83.HK) ，多於高負債公司。若果利率回落速度較預期快，相信房地產信託(REITs)及發展商將會受惠。

公布政府賣地計劃前, 花旗發表研究報告指，對香港房地產行業維持看淡態度

由於過去幾個月市場預期大多轉為負面，認為2024年的股價表現將取決於：在房地產市場長期疲軟的情況下，其自由現金流的波動性，以及他們的派息意願，這已成為其今年相關的選擇標準，認為能提供最高自由現金流可見度和穩定股息前景的公司將跑贏大市，而擁有大量資本支出計劃和高負債率的專注於住宅的公司應該落後。

花旗表示，首選買入領展房產基金(823.HK)、九龍倉置業(1997.HK)( 評級買入, 目標價$59.5 ->$32.7)以及置富產業信託(778.HK)(評級買入, 目標價$7.2 ->$6.05)，預期新世界發展(17.HK)( 評級由“中性”降至“沽售”，目標價削至$9.2)以及恒地(12.HK) (評級沽售, 目標價$18.3 ->$17.8) ,在今年主題下將受到最大影響，亦指置地、希慎興業(14.HK)、恒隆地產(101.HK)和嘉里建設(683.HK)也都處於負現金流狀況，但股價表現仍可能嚴重影響管理層在派發股息方面的取向，該行亦下調九龍倉(4.HK) )( 評級由“買入”連降兩級至“沽售”，目標價$24.5削至$19.8)和地鐵公司(66.HK)( 評級由“買入”連降兩級至“沽售”，目標價削44%至$26.5)的估值至賣出。

花旗提及，預計2024香港樓價將再下跌10%，這是由於新房降價幅度更大，加上利率環境仍然很高，相信未來開發商將面臨透過降價來提高銷售，預計2024年香港零售租金將增加5%，預計2024年辦公室租金將再下降5%。

九龍倉置業(1997.HK) 信和置業(83.HK) 升。

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